La Côte Nord

Les villages touristiques avalent les plages publiques

Ahmed, 38 ans, s'oppose au nouvel aménagement des parcs publics à Matrouh, où les gens sont obligés de suivre les sentiers touristiques ou de trouver un autre endroit plus éloigné pour se promener, avec tout le stress financier et mental que cela implique. Dans le passé, dit-il, les gens pouvaient utiliser toutes les zones côtières à partir de Marina.

Pour Ahmed, le plus beau de Matrouh était qu'il s'agissait d'un endroit où l'on pouvait interagir avec la nature: "Nous allions à la plage, respirions l'air marin et nous nous allongions au soleil".

Mais il affirme que cette beauté a commencé à disparaître lorsque les bâtiments ont commencé à être construits: "Ce que nous avons aujourd'hui est motivé par les investissements... Si vous voulez profiter de la nature telle que Dieu l'a créée, vous devez en avoir les moyens".

Le nombre de stations balnéaires en Égypte a augmenté de 478 au cours des six dernières années (2019-2024). Dans le même temps, 88% des plages du pays sont désormais devenues privées, contre 14% en 2013, selon l'analyse des données de l'Agence centrale pour la mobilisation publique et les statistiques (CAPMAS) en Égypte.

En 2024, le nombre de villages touristiques balnéaires en Égypte avait atteint 562, et il y avait 500 plages privées, selon la CAPMAS.

Capitale du Golfe avec vue sur la mer

Selon une base de données compilée par ARIJ portat sur 106 villages touristiques prévus le long du littoral du gouvernorat de Matrouh – principalement entre Al-Alamein et Marsa Matrouh – ces projetc couvrent une superficie d'environ 131 000 dunams, dont une grande partie est déjà en cours de développement.

L'analyse des données montre que 79 de ces villages touristiques sont situés en bord de mer, ce qui représente un front de mer total d'environ 72 kilomètres.

Nous avons également constaté que des partenariats commerciaux basés dans les pays du Golfe, tant des particuliers que des institutions, ont acquis environ 32 kilomètres de front de mer sur la côte nord-ouest de l'Égypte pour construire des villages touristiques couvrant environ 66 000 dunams, soit 51% de la superficie totale des villages touristiques inclus dans notre analyse. Cela n'inclut pas le projet Ras El Hekma, dévoilé par le gouvernement égyptien en février 2024, pour lequel la société Abu Dhabi Development Holding Company, a acquis les droits de développement. Le projet Ras El Hekma comprendra un front de mer de 44 kilomètres.

Nous avons constaté que les fonds souverains et les organismes gouvernementaux des États du Golfe sont à l'origine du développement de nombreux villages touristiques en bord de mer. Il s'agit notamment de Abu Dhabi Development Holding Company (ADQ), de l'Investment Corporation of Dubai (ICD), de la Kuwait Investment Authority (KIA), détenue par le gouvernement, de la Qatar Investment Authority, représentée par Qatari Diar, et du ministère saoudien des Finances. Ces projets représentent 43% de la superficie totale, et s'étendent sur plus de la moitié de la longueur totale des plages couvertes par tous les projets mis en œuvre grâce à des partenariats ou à des capitaux basés dans le Golfe.

Cela s'ajoute aux contributions des entreprises privées des États du Golfe ou aux partenariats avec des hommes d'affaires qui étaient, ou sont toujours, actifs dans les agences gouvernementales de ces pays. Parmi ceux-ci figurent Majid Al Nuaimi, président de la Cour émirale de l'émirat d'Ajman et membre du Conseil exécutif d'Ajman, et Mohamed Al Hajeri, directeur exécutif de l'Autorité d'investissement d'Abou Dhabi, la branche d'investissement du gouvernement d'Abou Dhabi.

La liste des promoteurs immobiliers comprend également Mohammed Alabbar, ancien conseiller du souverain de Dubaï, qui a été le directeur général fondateur du Département du développement économique du gouvernement de Dubaï. M. Alabbar préside actuellement le conseil d'administration d'Emaar Misr, qui est détenue en partie par l'Investment Corporation of Dubai (ICD). La société a investi 18 milliards de dollars américains dans les projets Marassi et Soul Luxury Beach sur la côte nord-ouest, dont 15 milliards dans le projet Marassi.

Les conditions environnementales régissant l'octroi de licences aux villages touristiques comprennent l'engagement de ne pas construire sur la zone de plage (définie comme s'étendant jusqu'à 200 mètres à l'intérieur des terres à partir du littoral, et avec l'accord du ministère) et de respecter les conditions régissant la construction dans les zones côtières.

Toutefois, le Comité suprême chargé de l'octroi des licences pour les plages peut envisager d'approuver toutes les licences dans la zone réglementée, qui comprend l'ensemble du littoral égyptien.

Il est parfois difficile de déterminer qui est réellement propriétaire des terrains situés le long de la côte nord. C'est notamment le cas de la zone sur laquelle Emaar Misr, détenue en partie par l'Investment Corporation of Dubai ICD, a construit le projet Marassi. En 2006, Emaar Misr a remporté une enchère publique pour un terrain d'environ 6 200 dunams, qui appartenait alors à la société publique ‘Compagnie générale égyptienne pour le tourisme et l'hôtellerie’ EGOTH.

Emaar Misr a acquis le terrain pour 160.5 livres égyptiennes (EGP) le mètre carré (soit 27.9 dollars à l'époque), pour un montant total d'environ 1.04 milliard d'EGP (soit 174.6 millions de dollars). EGOTH a déclaré que le terrain lui avait été attribué par le ministère du Tourisme. En 2012, Emaar Misr a obtenu un permis pour construire la première phase du projet Marassi. Mais quelques mois plus tard, le département des investissements du gouvernorat de Matrouh a déclaré avoir trouvé des preuves qu'il avait juridiction sur le terrain et qu'EGOTH n'était pas habilité à le vendre sans consultation préalable. Le registre foncier a refusé d'enregistrer le terrain.

Les licences pour la deuxième phase du projet ont été suspendues dans l'attente de la résolution du litige par un comité spécial. Emaar a ensuite achevé la construction du projet et mis les unités en vente. Le rapport financier 2020 d'Emaar Misr montre que le terrain sur lequel Marassi a été construit est désormais enregistré au nom de la société.

La mer, "propriété" non déclarée

Hossam Muharram, ancien conseiller du ministre de l'Environnement, affirme que le système consistant à fermer les plages aux habitants locaux pour construire des villages touristiques, mis en place dans les années 1970, est inconstitutionnel et pourrait être annulé si une affaire était portée devant la Cour Constitutionnelle.

Muharram soutient que tous les citoyens ont le droit d'accéder aux plages publiques. Il n'a aucun problème avec la présence de restaurants et de parcs, à condition que ceux-ci soient soumis à des contrôles environnementaux et que la plage elle-même ne soit pas interdite au public et accessible uniquement aux personnes séjournant dans les villages touristiques, où le coût des services est si exorbitant que 60 à 70% de la population n'a pas les moyens de se les offrir.

Entisar Elsaeed, avocate et militante des droits humains, présidente du conseil d'administration de la Fondation du Caire pour le Développement et la Loi, affirme que les plages publiques sont un droit garanti à la population par la Constitution: "Il n'est pas raisonnable qu'un pays disposant de milliers de kilomètres de côtes enferme la partie majeure des ses plages avec des barrières et des panneaux indiquant ‘Entrée interdite sauf pour les clients’, comme si la mer elle-même était devenue une propriété privée".

Elle estime que des poursuites judiciaires pourraient être engagées s'il était prouvé que l'accès aux plages publiques était restreint ou loué, ou que le paysage côtier était modifié, en violation de la Constitution ou des lois environnementales.

Elsaeed souligne que les ressources naturelles (y compris les plages et les côtes) appartiennent au peuple et que l'État a la responsabilité de les protéger et de ne pas les négliger.

Selon Elsaeed, les articles 32 et 45 de la Constitution de 2014, et la loi environnementale n° 4 de 1994, stipulent que les conditions de protection de l'environnement doivent être remplies et qu'une autorisation environnementale doit être obtenue avant tout projet de développement, en particulier dans les zones côtières très sensibles sur le plan environnemental. "Aucune partie, pas même l'État, n'a le droit de céder des plages sans mécanismes de contrôle transparents et sans avantage réel pour le public", affirme-t-elle.

L'ancien chef du conseil municipal de Dabaa, qui dépend du gouvernorat de Matrouh, le Général Hussein Abu Taleb, n'a pas caché que les autorités savaient que les plages des complexes touristiques de la côte nord ne pouvaient être utilisées que par les clients qui y séjournaient. Après tout, les services municipaux de Matrouh avaient exigé que les villages touristiques paient des droits pour pouvoir utiliser les plages et la mer.

Abu Taleb a déclaré à la télévision que ces complexes avaient obtenu des licences pour construire des installations sur des terrains en bord de mer, et non pour s'approprier complètement les plages, qui sont un bien public. Ils devaient donc payer pour cela. Il a insisté sur le fait que rien dans les contrats entre le gouvernorat (l'autorité administrative) et les villages touristiques construits sur les terrains concernés ne suggérait que la plage et la mer appartenaient à ces complexes.

Abu Taleb a déclaré: "Les villages touristiques ont un statut particulier et sont des zones fermées, et ce sont leurs propriétaires qui utilisent le sable et la mer". Il a ajouté: "Il est impossible d'entrer dans un village, en particulier sur la côte nord. Personne ne peut y entrer".

"Un Intérêt particulier"  

Les projets de développement bénéficiant d'investissements des Émirats arabes unis représentent la moitié de tous les projets financés par des investissements ou des partenariats du Golfe, selon les données compilées sur 106 projets touristiques sur la côte nord-ouest de l'Égypte.

Les villages touristiques liés aux investissements des Émirats arabes unis occupent également environ 70% du front de mer et les deux tiers de la superficie totale des projets développés avec des investissements du Golfe ou en partenariat avec les pays du Golfe.

L'intérêt des Émirats arabes unis est devenu particulièrement évident lorsque les plans pour la ville de Ras El-Hekma, sur la côte nord-ouest, ont été annoncés. Les principales installations de la ville comprennent une zone industrielle, un aéroport international et des centres de services. Avec une superficie d'environ 170 millions de mètres carrés, un front de mer s'étendant sur 44 kilomètres et s'enfonçant à 100 mètres dans les terres, la ville occupe la majeure partie de la péninsule de Ras El-Hekma.

Les médias des Émirats arabes unis ont salué le projet Ras El-Hekma City, que l'agence de presse Emirates News Agency a qualifié de "joyau" des investissements des Émirats arabes unis à l'étranger. Il est situé à l'ouest d'Alexandrie, entre Marsa Matrouh et New Alamein City, sur un terrain cédé à la ‘New Urban Communities Authority’. Selon le gouvernement égyptien, le projet devrait attirer 150 milliards de dollars d'investissements.

Abu Dhabi Development Holding Company (ADQ) a versé 24 milliards de dollars américains pour acquérir les droits de développement de Ras El-Hekma, tandis que le gouvernement égyptien conserve une participation de 35% dans le projet. ADQ doit également investir 11 milliards de dollars dans des projets majeurs en Égypte.

Décrit comme le plus grand projet économique, immobilier et touristique de l'histoire moderne de l'Égypte, il comprend des quartiers résidentiels, des hôtels et des complexes touristiques internationaux, des lieux de divertissement, ainsi qu'une zone franche économique, des centres logistiques, une grande marina et des centres d'affaires destinés à attirer des entreprises internationales. ADQ y développe également un aéroport international, dont les bénéfices iront à l'Égypte.

Modon Holdings, sélectionnée pour développer la ville de Ras El-Hekma, a lancé la première phase avec 7700 logements, dont les ventes devraient atteindre 6.2 milliards de dollars (300 milliards de livres égyptiennes) d'ici la fin de 2025. Les prix commencent à 15.9 millions de livres égyptiennes (329000 dollars) pour un appartement composé d'une chambre, salon, cuisine et salle de bain.

ADQ entretient des liens avec l'une des plus grandes sociétés immobilières d'Égypte, le groupe Talaat Moustafa (TMG). En 2024, ADQ et le groupe ADNEC ont acquis 40.5% d'ICON, la branche hôtelière de TMG, dans laquelle les deux sociétés prévoient d'investir par le biais d'une entité spéciale séparée. TMG a annoncé avoir conclu un accord avec ADQ pour collaborer au développement de Ras El-Hekma.

Hisham Talaat Moustafa est PDG et directeur général de TMG. En 2010, il a été condamné à 15 ans de prison pour le meurtre de la chanteuse libanaise Suzanne Tamim, mais a bénéficié d'une grâce présidentielle en 2017, après quoi il a repris ses activités commerciales. Hisham Talaat Moustafa entreprend désormais des projets stratégiques en coopération avec le gouvernement égyptien et des fonds d'investissement du Golfe, comme ADQ. Son groupe possède d'importants projets immobiliers et touristiques en Égypte, tels que Madinaty et Al Rehab, ainsi que le projet SouthMED sur la côte nord. Il est actuellement membre du comité consultatif sur le développement du tourisme égyptien, mis en place par le Premier ministre.

Engagement du gouvernement Egyptien

Les données montrent que les projets menés par des entreprises dans lesquelles le gouvernement Egyptien détient une participation représentent environ un tiers de la superficie totale réservée aux villages touristiques, qu'ils soient achevés ou en cours de développement. Ces projets occupent environ 13 kilomètres de front de mer.

La ‘New Urban Communities Authority’ détient la part majoritaire dans New Alamein City, lancée en 2018, par le biais du portefeuille de projets City Edge, détenu par le gouvernement égyptien. La Housing and Development Bank est le deuxième investisseur en importance dans New Alamein City, où les prix unitaires d’un bien immobilier commencent à 16.8 millions de livres égyptiennes.

La ville, qui est encore en construction sur un site d'environ 200 000 dunams (soit 200 kilomètres carrés), comprend de nombreuses installations touristiques et de divertissement, des établissements d'enseignement et une voie de promenade de 14 kilomètres de long sur la côte méditerranéenne.

Le gouvernement participe également à quatre autres projets avec le secteur privé, par l'intermédiaire de Hyde Park Real Estate Development et de la Banque nationale d'Égypte, toutes deux détenues par l'État. À cela s'ajoutent les projets menés par Saudi Egyptian Developers (SED), selon la base de données couvrant 106 projets touristiques sur la côte nord.

En 2020, un décret présidentiel a transféré la propriété d'une partie de la côte nord-ouest à la New Urban Communities Authority, dans le but d'y établir de nouvelles communautés. Une superficie d'environ 707 200 feddans a été attribuée à cette autorité.

Le plus grand projet dans lequel le gouvernement est impliqué, en partenariat avec l'homme d'affaires Hisham Talaat Moustafa, est SouthMED Village, qui a été lancé en 2024. Le projet est évalué à environ 21 milliards de dollars. Il occupera 23 millions de mètres carrés et comprendra une grande marina internationale pour les yachts et les bateaux de croisière.

L'indemnisation offerte aux habitants du village de Jemima, où le projet sera construit, s'élevait entre 3 000 et 7 000 livres égyptiennes par mètre carré (62 à 145 dollars). Dans le même temps, le groupe Talaat Moustafa Holding a annoncé un chiffre d'affaires de 200 milliards de livres égyptiennes en seulement six jours. Et le projet devrait finalement rapporter un total de 1 600 milliards de livres égyptiennes (33,15 milliards de dollars).

Qui est responsable de l'impact environnemental ?

Une étude d'impact environnemental est une condition préalable à l'obtention d'un permis de construire pour les villages et complexes touristiques en Égypte, conformément aux dispositions d'application de la loi n° 4 de 1994 sur l'environnement, modifiée par la loi n° 9 de 2009. Ces études doivent être réalisées sous la supervision de l'Agence égyptienne des affaires environnementales (EEAA).

Les villages touristiques sont classés dans la catégorie (b) ou (c) selon plusieurs critères, dont les plus importants sont la taille et la situation géographique du projet. Les villages de petite ou moyenne taille appartiennent à la catégorie (b), tandis que les grands villages ou ceux qui sont situés dans des zones écologiquement sensibles, telles que les côtes ou les réserves naturelles, sont classés dans la catégorie (c). Les projects des villages touristiques s'agit de projets ayant le plus grand impact sur l'environnement et qui nécessitent donc des conditions strictes et des examens approfondis, conformément aux lignes directrices de l'EEAA couvrant les principes et les procédures d'évaluation de l'impact environnemental. Dans ce type de projets, une "consultation publique" des populations locales est nécessaire afin de les impliquer, aux côtés des autorités compétentes, tant au stade de la planification que de la mise en œuvre.

Sahar Mehanna, ancienne responsable de la division Pêche à l'Institut national d'océanographie et de pêche, précise que les évaluations doivent stipuler que le projet ne cause aucun dommage ni érosion au site, et que les travaux n'ont aucun impact sur la vie marine et l'écosystème. Elle ajoute que les projets doivent également respecter la législation environnementale, qui interdit la pollution, en gérant les déchets sans les rejeter dans les cours d'eau et en effectuant des analyses du sol et de l'eau.

Sahar ajoute que tous les projets doivent faire l'objet d'une étude d'impact environnemental et qu'aucun travail ne doit commencer tant que l'étude n'a pas confirmé que le projet n'aura pas d'incidence sur la vie et les organismes aquatiques. Une institution gouvernementale doit également approuver l'étude.

Elle a également expliqué que les travaux de construction ne doivent pas endommager la nature dans la région ni modifier l'environnement, que ce soit par la remise en état ou l'extension des terres. Ils ne doivent pas non plus causer l'érosion des plages ni affecter la vie marine et l'écosystème local.

Des modifications majeures introduites en 2009 à la loi sur les études d'impact environnemental, ont transféré la responsabilité de la réalisation de ces études de l'agence gouvernementale compétente au propriétaire du projet. La loi stipulait auparavant que "l'autorité administrative ou l'autorité délivrant les licences compétente doit évaluer l'impact environnemental de l'installation". Mais elle exige désormais que "toute personne physique ou morale, publique ou privée, soumette une étude d'impact environnemental pour l'installation". Le rôle de l'organisme administratif consiste désormais à évaluer la demande du propriétaire de l'installation, conformément aux articles 19 et 20 des modifications apportées à la loi n° 9 de 2009 sur l'environnement. Cela correspond à la conclusion d'une étude réalisée par l'organisation ‘Human and the City for Social Research’ in Egypt (2025).

Sahar Mehanna affirme que les investisseurs se sont rendus coupables d'infractions, telles que l'installation d'échafaudages qui érodent le sol ou le déversement de déchets dans la mer. "Les gens peuvent installer des échafaudages en un clin d'œil, ce qui devient alors un fait accompli", dit-elle.

Risques environnementaux

La construction de complexes touristiques et de lieux de divertissment est apparue comme l'une des menaces pesant sur le littoral méditerranéen nord-ouest de l'Égypte. Une érosion côtière a été observée entre 1990 et 2020, selon une étude menée par des chercheurs de l'université d'Alexandrie et du Centre national de recherche sur l'eau en Égypte, publiée en 2023 dans la revue ‘Regional Studies in Marine Science Environmental Risks’.

Cette étude, qui se concentre sur la zone située entre Dabaa et Ras El-Hekma, a révélé que la période comprise entre 2010 et 2020 a connu le taux d'érosion des plages le plus élevé, avec une perte de 1,12 mètre par an.

Une étude égyptienne publiée dans le ‘Journal of the Faculty of Arts’ de l'université de Beni Suef a également montré qu'entre 2016 et 2023, l'intervention humaine a considérablement affecté la "morphologie" du littoral nord entre la ville d'El Alamein et Sidi Abdel Rahman.

Cette intervention était liée à la construction et au développement de villages et de stations touristiques. Certains de ces projets comprenaient la création de nouvelles plages et leur protection structurelle, la construction de marinas pour yachts et de lacs côtiers et leur raccordement à la mer par des canaux, ainsi que la construction sur la plage elle-même. Tout cela a entraîné une érosion nette des plages d'environ 662,6 mètres au cours des huit années comprises entre 2016 et 2023, soit le taux d'érosion le plus élevé enregistré au cours de la période couverte par l'étude entre 1996-2023.

Ezz El-Din Gomaa, un quadragénaire originaire de Matrouh qui travaille comme pêcheur et plongeur depuis 26 ans, affirme que l'expansion des projets touristiques a eu un impact profond sur l'environnement marin, en raison du rejet des eaux usées dans la mer, des déchets pétroliers et plastiques et des ordures jetées sur les plages.

Il explique également que l'érosion des sols causée par les constructions liées au tourisme a entraîné l'accumulation de couches de calcaire dans la mer. Cela a créé un environnement impropre à la vie de certaines espèces de poissons comme le bar et le mérou, qui se sont ainsi raréfiés.

Gomaa a souligné que les pêcheurs se sont vu refuser l'accès à environ 80% des plages de Matrouh, en raison des nouveaux villages touristiques construits dans des zones telles que Ras El-Hekma, Jemima, Sidi Abd al-Rahman, Sidi Heneish et Bagoush. Cela a causé des problèmes aux pêcheurs, car certains propriétaires de complexes touristiques alertent les forces de sécurité lorsque des bateaux de pêche s'approchent, ce qui entraîne la confiscation du matériel et des bateaux. Gomaa en a fait l'expérience personnellement à plusieurs reprises.

Ahmed Hussein (nom d'emprunt), originaire de Matrouh, déclare: "Nous ne pouvons plus faire des activités normales, comme pêcher, nager ou faire des safaris. Et cela s'ajoute aux prix astronomiques qu'ils pratiquent pour leurs services, comparés au reste du pays". Il ajoute: "Depuis un an et demi, je n'ai pas pu emmener ma famille à la mer".

Le rocher "Laila Mourad" est toujours là. Mais on ne peut plus y aller gratuitement, car toute personne souhaitant y grimper doit d'abord payer pour accéder à la plage.